מורדות הבאר היא שכונת מגורים חדשה יחסית בזכרון יעקב, שהתפתחה במסגרת תוכנית ש/619.
השכונה כוללת בנייה נמוכה ומגוון נכסים, ובהם בתים פרטיים, בתים דו־משפחתיים, קוטג׳ים ודירות במתחמים קטנים או בבנייה מדורגת. בחלקים מסוימים ניתן למצוא גם מגרשים או נכסים שנבנו בשלבים שונים של פיתוח השכונה.
מורדות הבאר אינה מקשה אחידה. קיימים הבדלים בין הרחובות והמגרשים מבחינת שנת הבנייה, סוג הנכס, מפלסים, חניה, תשתיות, נוף, מצב הפיתוח וזכויות הבנייה.
לכן, לפני קנייה או מכירה חשוב לבדוק את הנכס המסוים ולא להסתפק בשם השכונה או במספר התוכנית.
היכן נמצאת מורדות הבאר?
מורדות הבאר נמצאת באזור המזרחי של זכרון יעקב.
מדריכים מקומיים מתארים אותה כממוקמת ממזרח לדרך אהרון ובין אזור חלומות זכרון לבין נווה שרת.
המיקום המדויק של כל נכס צריך להיבדק לפי הכתובת, הגוש, החלקה ומסמכי התכנון. גבול שכונה במודעת נדל״ן אינו בהכרח זהה לגבול התוכנית או לחלוקת השירותים של המועצה.
לפני רכישה מומלץ לבדוק:
- את הכתובת המדויקת
- את הגוש והחלקה
- את מספר המגרש
- את התוכנית החלה על הנכס
- את גבולות החלקה
- את דרכי הגישה
- את מצב הפיתוח ברחוב
- את הקרבה לעבודות בנייה או לתשתיות עתידיות
- את השימוש המותר במגרשים הסמוכים
תוכנית ש/619
התשתית התכנונית המרכזית של מורדות הבאר היא תוכנית ש/619.
התוכנית פורסמה למתן תוקף בשנת 1998 ומשתרעת על שטח של כ־158.5 דונם.
מטרותיה כוללות בין היתר:
- יצירת אזורי מגורים
- קביעת שימושים והוראות בנייה
- איחוד וחלוקה מחדש
- התוויית דרכים
- דרכים משולבות להולכי רגל
- שטחים ציבוריים פתוחים
- שטחים למבני ציבור
- מתקנים הנדסיים
העובדה שנכס נמצא בתחום ש/619 אינה מספיקה כדי לדעת כמה מותר לבנות עליו.
בתוך אותה תוכנית עשויים להיות אזורי מגורים שונים, מגרשים בעלי זכויות שונות, תנאים מיוחדים, דרכי גישה, שטחים ציבוריים ומגבלות תשתית.
התפתחות ופיתוח התשתיות
פיתוח מורדות הבאר בוצע בשלבים.
בדוח השנתי של המועצה לשנת 2020 צוין כי הושקעו כ־4 מיליון ש״ח בשלב נוסף של הקמת השכונה.
העבודות כללו:
- השלמת תשתיות תת־קרקעיות
- תאורת רחוב
- מדרכות
- סלילת כבישים
- פחים מוטמנים
- הסדרת המרחב הציבורי
גם לאחר אכלוס חלקים מהשכונה עשויות להתבצע עבודות תשתית, תיקונים, השלמות ופיתוח סביבתי.
לפני רכישה חשוב לבדוק:
- האם הרחוב הושלם
- מצב המדרכות
- מצב התאורה
- ניקוז
- סלילת הכביש
- פיתוח גינון
- מגרשים שעדיין אינם בנויים
- עבודות תשתית מתוכננות
- מעבר משאיות וציוד
- השפעה זמנית על רעש, אבק וחניה
שכונה מאוכלסת אינה בהכרח שכונה שכל עבודות הפיתוח בה הסתיימו.
אופי הבנייה והנכסים
בהתאם למיקום ולהיצע המשתנה, ניתן למצוא במורדות הבאר:
- בתים פרטיים
- בתים דו־משפחתיים
- קוטג׳ים
- בתים בני מספר מפלסים
- דירות גן
- דירות עם מרפסות
- דירות במתחמי מגורים קטנים
- נכסים חדשים יחסית
- נכסים שנרכשו מקבלן
- נכסים שנבנו בבנייה עצמית
- מגרשים לבנייה, כאשר קיים היצע
- יחידות דיור בחלק מהבתים, בכפוף להיתר ולרישום
אין להסיק שכל סוג נכס נמצא בכל חלק של השכונה.
שני נכסים בעלי מספר חדרים דומה עשויים להיות שונים מאוד בשל שטח המגרש, צורתו, מספר המפלסים, שטח רשום, איכות הבנייה, חניה, פרטיות וזכויות בנייה.
בתים פרטיים ובנייה עצמית
בחלק מהמגרשים הבנייה עשויה להיות פרטית ולא חלק מפרויקט אחיד.
בבית שנבנה בבנייה עצמית מומלץ לבדוק:
- מי תכנן את הבית
- מי ביצע את הבנייה
- האם קיים היתר מלא
- האם קיימות תוכניות ביצוע
- האם ניתן טופס אכלוס
- האם בוצעו שינויים במהלך הבנייה
- האם נבנו תוספות לאחר האכלוס
- האם קיימים מסמכי אחריות
- תיעוד איטום
- תיעוד קונסטרוקציה
- בדיקות מערכות
- התאמה בין ההיתר למצב בפועל
בית חדש יחסית אינו בהכרח נקי מחריגות או מליקויים.
בתים דו־משפחתיים
בתים דו־משפחתיים הם חלק מהיצע הנכסים המזוהה עם השכונה.
לפני רכישה מומלץ לבדוק:
- האם המגרש רשום בנפרד או במשותף
- האם קיים הסכם שיתוף
- האם קיים תשריט חלוקה
- כיצד מחולקות החצרות
- האם החניות רשומות
- האם קיימת דרך גישה משותפת
- האם קיימים קירות משותפים
- האם קיימות תשתיות משותפות
- מי אחראי לגדרות ולקירות תמך
- האם קיימת זיקת הנאה
- האם הרחבה עתידית מחייבת הסכמה
- האם קיימות התחייבויות בין בעלי הזכויות
המונח “דו־משפחתי” מתאר את צורת הבנייה, אך אינו מוכיח שהמגרש רשום בחלוקה נפרדת.
דירות גן ודירות במתחמים קטנים
בחלק מהמתחמים עשויות להיות דירות גן, דירות בקומות עליונות או מבנים שבהם מספר יחידות מגורים.
ברכישת דירה מומלץ לבדוק:
- האם הבניין רשום כבית משותף
- מספר תת־החלקה
- תשריט הבית המשותף
- חניה
- מחסן
- גינה או מרפסת
- הצמדות
- זכויות שימוש
- ועד בית
- תחזוקת השטחים המשותפים
- גג ואיטום
- ניקוז
- קירות חיצוניים
- הוצאות מיוחדות צפויות
בדירת גן יש לבדוק האם הגינה מוצמדת לדירה או שמדובר בזכות שימוש בלבד.
מגרשים וזכויות בנייה
כאשר רוכשים מגרש או בית מתוך כוונה להרחיב, חשוב לבצע בדיקה תכנונית לפני התחייבות.
יש לבדוק:
- ייעוד הקרקע
- אזור המגורים שבו נמצא המגרש
- שטח עיקרי מותר
- שטחי שירות
- מספר יחידות דיור
- קווי בניין
- גובה מותר
- מספר קומות
- מרתפים
- מבני עזר
- בריכה
- חניה נדרשת
- תכסית
- זיקות הנאה
- דרכים
- תשתיות
- עצים מוגנים
- זכויות שכבר נוצלו
- היטלי השבחה ואגרות
שטח מגרש גדול אינו מבטיח אפשרות לפצל אותו או להקים בו יחידה נוספת.
הביטוי “פוטנציאל בנייה” במודעה אינו מהווה אישור של מוסדות התכנון.
עבודות פיתוח ותנאים להיתרים
בשלבי הפיתוח הראשונים של ש/619 קשרה המועצה בין הוצאת היתרים ואכלוס לבין השלמת עבודות תשתית והפעלת מערכות ביוב ותחנת שאיבה.
ההתייחסות ההיסטורית אינה אומרת שתנאים אלה עדיין מעכבים כל נכס כיום, אך היא מדגישה את החשיבות של בדיקת מצב התשתיות והאישורים של המגרש המסוים.
לפני רכישת מגרש או בית בבנייה יש לבדוק:
- האם ניתן היתר
- האם ההיתר בתוקף
- תנאים בהיתר
- חיבור לביוב
- מים
- חשמל
- ניקוז
- כביש גישה
- טופס אכלוס
- ערבויות פיתוח
- חיובים למועצה או לחברה מפתחת
- עבודות שנותרו לביצוע
אין להניח שמגרש הכלול בתוכנית זמין מיד לבנייה.
נכס חדש וליקויי בנייה
בדיקה הנדסית חשובה גם בבית או בדירה חדשים יחסית.
מומלץ לבדוק:
- סדקים
- שקיעות
- איטום
- רטיבות
- שיפועי מרפסות
- ניקוז גגות
- ניקוז חצר
- חלונות ותריסים
- בידוד תרמי
- בידוד אקוסטי
- מערכת החשמל
- צנרת
- לחץ מים
- ביוב
- ריצוף
- חיפויי חוץ
- קירות תמך
- מערכות מיזוג
- התאמה למפרט
כאשר מדובר בנכס מקבלן, יש לבדוק גם את תקופות הבדק והאחריות ואת ההתכתבויות עם היזם.
טופוגרפיה ומפלסים
המונח “מורדות” משקף אזור בעל הפרשי גובה, ובחלק מהנכסים הטופוגרפיה משפיעה על תכנון הבית והחצר.
לפני קנייה מומלץ לבדוק:
- מספר המדרגות מהרחוב
- מפלס החניה
- המרחק מהחניה לכניסה
- מספר מפלסי הבית
- מפלסים תחתונים
- יציאה לחצר
- ניקוז
- קירות תמך
- מים המגיעים ממגרשים גבוהים
- גישה לעגלת ילדים
- התאמה למוגבלות תנועה
- אפשרות להתאמות עתידיות
- גישה לציוד תחזוקה
בית בן שתי קומות על הנייר עשוי לכלול בפועל מדרגות ומפלסים נוספים בין הרחוב, החניה והחצר.
ניקוז וקירות תמך
באזור משופע קיימת חשיבות מיוחדת לניקוז ולקירות תמך.
מומלץ לבדוק:
- לאן זורמים מי הגשם
- פתחי ניקוז
- תעלות
- בורות חלחול
- שיפועי החצר
- מים ממגרשים סמוכים
- רטיבות בקירות תחתונים
- סדקים בקירות תמך
- נטייה או תזוזה
- גובה הקיר
- היתר בנייה
- אחריות בין שכנים
- גבולות המגרש
תיקון קיר תמך או מערכת ניקוז עשוי להיות יקר ומורכב.
חניה ודרכי גישה
בבית חדש או דו־משפחתי חשוב לבדוק את החניה מבחינה מעשית ומשפטית.
יש לבדוק:
- האם החניה מופיעה בהיתר
- האם היא בתוך גבולות המגרש
- מספר מקומות החניה
- רוחב הכניסה
- שיפוע
- אפשרות תמרון
- עמודים או קירות
- חניה לאורחים
- מרחק מהחניה לכניסה
- מדרכה
- תאורת רחוב
- עומס בשעות שונות
- מעבר כלי רכב גדולים
- גישה לרכב חירום
ציון “שתי חניות” אינו מבטיח שהן נוחות לשימוש בו־זמני.
תנועה ויציאה מהשכונה
נוחות היציאה משתנה לפי הרחוב, שלב הפיתוח ועומסי התנועה.
לפני רכישה מומלץ לבדוק את הנסיעה בפועל:
- בשעות הבוקר
- בשעות אחר הצהריים
- בסופי שבוע
- בזמן עבודות בנייה
- לכיוון מרכז המושבה
- לכיוון היציאות מזכרון יעקב
- לכיוון בנימינה
- לתחנת הרכבת
- למוסדות חינוך ושירותים
אין לקבוע זמן נסיעה קבוע משום שהוא תלוי בשעה, במסלול ובעבודות באזור.
שטחים ציבוריים ומבני ציבור
תוכנית ש/619 כוללת שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים למבני ציבור.
עם זאת, קיומו של ייעוד בתוכנית אינו אומר שכל גן, מבנה או שירות כבר הוקם.
לפני רכישה מומלץ לבדוק:
- מה קיים בפועל
- אילו מגרשים מיועדים לציבור
- שימוש נוכחי
- שימוש עתידי
- גני משחקים
- מבני חינוך
- בתי כנסת
- שבילים
- חניה ציבורית
- מועד ביצוע, אם פורסם
- השפעה על רעש, תנועה ופרטיות
קרבה למגרש ציבורי יכולה להיות יתרון או חיסרון בהתאם לשימוש שיפותח בו.
חינוך ואזורי רישום
שיוך לבית ספר או לגן נקבע לפי הכתובת המדויקת ובהתאם להחלטות המועצה בכל שנת לימודים.
הקרבה לחלומות זכרון, נווה שרת או שכונה אחרת אינה מבטיחה שיוך זהה.
משפחה שהחינוך חשוב לה צריכה לבדוק מול מחלקת החינוך:
- בית הספר המשויך
- גן הילדים המשויך
- אזור הרישום
- הסעות, אם קיימות
- תחנות איסוף
- שינויים לשנה הבאה
- מוסדות חדשים המתוכננים באזור
אין להסתמך על מידע משנה קודמת או על דברי מוכר בלבד.
שירותים ומסחר
מורדות הבאר היא שכונת מגורים, ותושביה משתמשים גם בשירותים הקיימים באזורים סמוכים ובמרכז זכרון יעקב.
לפני רכישה מומלץ לבדוק את הנגישות בפועל אל:
- חנויות
- מרפאות
- מוסדות חינוך
- גני ילדים
- בתי כנסת
- גנים ציבוריים
- תחבורה ציבורית
- מרכז המושבה
- מרכזי מסחר
- היציאות מהיישוב
אין להבטיח “מרחק הליכה” בלי לבדוק שיפועים, מדרכות ומסלול בטוח.
נוף, פתיחות ופרטיות
חלק מהנכסים במורדות הבאר עשויים ליהנות מפתיחות מזרחית או מנוף לכיוון הגבעות, אך הדבר אינו מאפיין את כל השכונה.
לפני רכישה יש לבדוק:
- מה נראה בפועל מכל מפלס
- האם הנוף נשען על מגרש ריק
- ייעוד הקרקע שמול הבית
- זכויות הבנייה במגרשים סמוכים
- גובה בנייה מותר
- כיוון השמש
- חשיפה לרוחות
- פרטיות מהשכנים
- תאורת רחוב
- דרכים מתוכננות
- מבני ציבור עתידיים
נוף קיים אינו בהכרח נוף מובטח.
מגרשים ריקים ובנייה עתידית
בשכונה חדשה יחסית עשויים להישאר מגרשים שטרם נבנו.
לפני רכישה ליד מגרש ריק כדאי לבדוק:
- מה מותר לבנות בו
- מספר יחידות
- גובה
- קווי בניין
- מיקום חניה
- כניסה למגרש
- חפירות צפויות
- קירות תמך
- משך בנייה אפשרי
- השפעה על נוף
- רעש ואבק
- מעבר משאיות
העובדה שהמגרש ריק כיום אינה מעידה שיישאר כך.
למי עשויה מורדות הבאר להתאים?
השכונה עשויה להתאים לרוכשים המחפשים:
- בית חדש יחסית
- בית פרטי או דו־משפחתי
- קוטג׳
- דירת גן או דירה במתחם קטן
- חצר או מרפסת
- שכונה מתפתחת
- בנייה נמוכה
- מיקום במזרח זכרון יעקב
- נכס משפחתי לטווח ארוך
- אפשרות לבנייה או התאמה אישית, בכפוף לתכנון
היא עשויה להתאים פחות למי שמעדיף שכונה ותיקה שכל התשתיות והבנייה בה הושלמו מזמן, או למי שאינו מעוניין לגור ליד עבודות בנייה אפשריות.
יתרונות אפשריים של מורדות הבאר
בין היתרונות האפשריים:
- שכונה חדשה יחסית
- תוכנית מגורים מוסדרת
- בנייה נמוכה
- בתים פרטיים ודו־משפחתיים
- נכסים חדשים יחסית
- חצרות ומרפסות בחלק מהנכסים
- רחובות ותשתיות שפותחו בשנים האחרונות
- פתיחות בחלק מהמיקומים
- קרבה לשכונות חלומות זכרון ונווה שרת
- אפשרויות שונות בין בית, דירה ומגרש
לא כל יתרון מתקיים בכל נכס.
נקודות שחשוב להביא בחשבון
לפני קנייה במורדות הבאר מומלץ לבדוק:
- תחום תוכנית ש/619
- אזור המגורים במגרש
- רישום הזכויות
- גבולות המגרש
- היתר בנייה
- טופס אכלוס
- חריגות בנייה
- זכויות בנייה
- הסכם שיתוף
- חניה
- תשתיות
- ניקוז
- קירות תמך
- מפלסים ונגישות
- עבודות פיתוח
- מגרשים ריקים
- מבני ציבור עתידיים
- פרטיות
- נוף עתידי
- היטלים ואגרות
- עלויות תחזוקה
מה חשוב לבדוק לפני רכישת נכס?
בדיקה מקצועית עשויה לכלול:
- נסח טאבו או אישור זכויות.
- זיהוי הגוש והחלקה.
- מספר המגרש.
- מפת מדידה עדכנית.
- גבולות המגרש.
- תוכנית ש/619 ותוכניות משנות.
- ייעוד הקרקע.
- זכויות הבנייה.
- היתר הבנייה.
- תיק הבניין.
- טופס אכלוס.
- התאמה בין ההיתר למצב הקיים.
- חריגות בנייה.
- מספר יחידות הדיור המותר.
- הסכם שיתוף.
- חניה ומחסן.
- זיקות הנאה.
- תשתיות וחיבורים.
- בדיקה הנדסית.
- איטום וניקוז.
- קירות תמך.
- מפרט מכר ואחריות, בנכס מקבלן.
- תוכניות החלות על המגרשים הסמוכים.
- מבני ציבור ודרכים עתידיות.
- היטלים, אגרות והוצאות פיתוח.
- עסקאות השוואה מתאימות.
אין להסתמך רק על שטח המופיע במודעה, בארנונה או בתוכנית שיווקית.
מחירי נדל״ן במורדות הבאר
אין מחיר אחד שמייצג את כל הנכסים בשכונה.
השווי עשוי להשתנות לפי:
- סוג הנכס
- הרחוב והמיקום
- שטח המגרש
- השטח הרשום והבנוי
- שנת הבנייה
- רמת הגמר
- מספר המפלסים
- חניה
- גינה או מרפסת
- נוף ופתיחות
- פרטיות
- מצב הפיתוח
- זכויות בנייה
- יחידת דיור מאושרת
- מצב משפטי ותכנוני
- ליקויי בנייה
- עסקאות שבוצעו בתקופה הרלוונטית
מחיר מבוקש אינו בהכרח מחיר העסקה.
בהערכת שווי יש להפריד בין בית פרטי, דו־משפחתי, דירת גן, דירה במתחם קטן ומגרש.
מכירת נכס במורדות הבאר
בשיווק נכס חשוב להציג מידע מדויק על הבית ועל מצב הפיתוח בסביבתו.
כדאי לציין:
- סוג הנכס
- שטח המגרש
- השטח הרשום והבנוי
- מספר המפלסים
- שנת הבנייה
- חניה
- חצר או מרפסת
- מצב התחזוקה
- מפרט ושדרוגים
- ליקויים שתוקנו
- מצב הרישום
- זכויות בנייה שנבדקו
- יחידת דיור מאושרת
- עבודות פיתוח בסביבה
- מגרשים סמוכים שטרם נבנו
- נוף שנבדק בפועל
- נגישות ודרכי גישה
אין להציג נוף, יחידת דיור, פיצול, הרחבה או מועד השלמת פיתוח כהבטחה ללא מסמכים.
קנייה או מכירה עם היכרות מקומית
מורדות הבאר היא שכונה שבה חשוב להבין גם את הנכס הקיים וגם את מצב הפיתוח והתכנון סביבו.
בגולדשטיין נדל״ן אנו מלווים קונים ומוכרים באמצעות היכרות עם זכרון יעקב, בחינת מאפייני הנכס, בדיקת מסמכי הרישום והתכנון, השוואת עסקאות רלוונטיות והבנת ההבדלים בין המגרשים, הבתים והמתחמים.
מחפשים בית, דירה או מגרש במורדות הבאר, או מעוניינים להבין את שווי הנכס שלכם? צרו קשר עם גולדשטיין נדל״ן לקבלת ליווי מקצועי, מקומי ואישי.
שאלות נפוצות על מורדות הבאר
היכן נמצאת מורדות הבאר?
מורדות הבאר נמצאת במזרח זכרון יעקב, באזור שבין חלומות זכרון לנווה שרת וממזרח לדרך אהרון.
מהי תוכנית ש/619?
ש/619 היא תוכנית מפורטת למגורים, דרכים, שטחים ציבוריים ומבני ציבור, שעליה מבוססת התפתחות השכונה.
מתי אושרה התוכנית?
התוכנית פורסמה למתן תוקף בשנת 1998.
אילו סוגי נכסים קיימים בשכונה?
ניתן למצוא בתים פרטיים, בתים דו־משפחתיים, קוטג׳ים, דירות גן, דירות במתחמים קטנים ומגרשים, בהתאם להיצע ולמיקום.
האם כל עבודות הפיתוח בשכונה הסתיימו?
לא בהכרח. המועצה ביצעה עבודות פיתוח במספר שלבים, וגם בשנים האחרונות פורסמו עבודות תשתית בתחום ש/619.
האם כל הנכסים נהנים מנוף פתוח?
לא. נוף תלוי ברחוב, במפלס, בכיוון ובתוכניות החלות על המגרשים הסמוכים.
האם ניתן לבנות יחידה נוספת?
האפשרות תלויה באזור המגורים, בזכויות הבנייה, במספר היחידות המותר ובהיתר. יש לבצע בדיקה תכנונית פרטנית.
מה חשוב לבדוק לפני קנייה במורדות הבאר?
מומלץ לבדוק רישום, תוכנית ש/619, היתר בנייה, טופס אכלוס, זכויות בנייה, תשתיות, ניקוז, קירות תמך, חניה, מצב הפיתוח ותוכניות עתידיות בסביבה.