רמת צבי היא שכונה ותיקה בזכרון יעקב, שהוקמה בסוף שנות השישים ומשלבת בנייני מגורים, בנייה נמוכה ומגוון נכסים מתקופות שונות.
מיקומה בקרבה למרכז המושבה ולשירותים מקומיים הופך אותה לאזור שמעניין משפחות, זוגות, משפרי דיור, משקיעים ורוכשים המחפשים דירה או בית בסביבה מבוססת.
עם זאת, רמת צבי אינה שכונה אחידה. קיימים הבדלים משמעותיים בין הרחובות, הבניינים והנכסים מבחינת גיל הבנייה, מצב התחזוקה, נגישות, חניה, קומה, מעלית, כיווני אוויר ומצב תכנוני. לכן חשוב לבחון כל נכס לגופו ולא להסתמך רק על שם השכונה.
היכן נמצאת שכונת רמת צבי?
רמת צבי ממוקמת בקרבה למרכז זכרון יעקב ולצירים המחברים בין חלקי המושבה.
המיקום מאפשר גישה למרכזי מסחר, מוסדות ציבור, שירותים קהילתיים ותחבורה ציבורית. המרחק בפועל מכל נכס משתנה בהתאם לרחוב, למפלס ולמסלול ההליכה או הנסיעה.
רחובות המזוהים עם השכונה כוללים בין היתר את דרך שרה, חנה סנש ואזורים סמוכים. גבולות שכונות אינם תמיד מסומנים באופן חד בשטח, ולכן יש לבדוק את הכתובת המדויקת ואת הגדרתה במסמכי הנכס ובמערכות הרשות.
ההיסטוריה של רמת צבי
לפי ציר הזמן הרשמי של המועצה המקומית, שכונת רמת צבי הוקמה בשנת 1967.
גילה של השכונה מסביר את המגוון הרחב של סוגי הבנייה ומצבי התחזוקה. ניתן למצוא בה מבנים ותיקים לצד נכסים ששופצו, הורחבו או חודשו במהלך השנים.
במבנה ותיק חשוב במיוחד לבדוק את מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי ולא להסתמך רק על שיפוץ פנימי שנראה לעין.
אופי הבנייה והנכסים
רמת צבי כוללת שילוב של בנייני מגורים ובנייה נמוכה.
ניתן למצוא בשכונה:
- דירות במגוון גדלים
- דירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים
- דירות בקומות שונות
- דירות עם מרפסות
- דירות גן בחלק מהמבנים
- בנייני מגורים ותיקים
- בניינים ששופצו או חודשו
- בתים דו־משפחתיים
- מבנים רב־משפחתיים
- בתים פרטיים במיקומים מסוימים
היצע הנכסים עשוי להשתנות לאורך הזמן, ולא כל סוג נכס קיים בכל רחוב.
שתי דירות בעלות שטח ומספר חדרים דומים עשויות להיות שונות מאוד בגלל הקומה, המעלית, החניה, המחסן, כיווני האוויר, מצב הבניין, איכות השיפוץ והמצב התכנוני.
בניינים ותיקים ומצב התחזוקה
בחלקים מרמת צבי קיימים בניינים ותיקים. רכישת דירה בבניין כזה מחייבת בדיקה של הדירה עצמה ושל הרכוש המשותף.
כדאי לבדוק:
- מצב הגג והאיטום
- חזיתות הבניין
- צנרת משותפת
- מערכת הביוב
- לוחות חשמל
- חדר מדרגות
- מעלית, אם קיימת
- קירות תמך
- ניקוז
- חניות ודרכי גישה
- הוצאות תחזוקה מתוכננות
שיפוץ פנימי של הדירה אינו מעיד בהכרח על מצב הבניין כולו. מומלץ לעיין בפרוטוקולים של ועד הבית ולבדוק אם התקבלו החלטות על עבודות משמעותיות או גבייה מיוחדת.
חיזוק, שיפוץ ושינויים בבניינים
בחלק מהמבנים הוותיקים בזכרון יעקב בוצעו במהלך השנים שיפוצים, תוספות או חיזוקים מסוגים שונים.
אין להסיק ממראה חיצוני חדש שהבניין עבר הליך תכנוני מסוים או שכל העבודות הושלמו ואושרו. לפני רכישה חשוב לבדוק:
- מה בדיוק בוצע בבניין
- האם קיים היתר בנייה
- האם העבודות הושלמו
- האם הבניין קיבל אישורים מתאימים
- האם נוספו מעלית, ממ״ד, מרפסות או שטחים
- כיצד נרשמו התוספות
- האם נותרו התחייבויות ליזם או לקבלן
- האם קיימים ליקויים או מחלוקות
יש לבצע את הבדיקה לפי הבניין והנכס המסוים ולא על בסיס מידע כללי על השכונה.
למי עשויה השכונה להתאים?
רמת צבי עשויה להתאים לקהלים שונים בזכות מגוון הנכסים והמיקום.
השכונה יכולה לעניין:
- משפחות המחפשות דירה בסביבה ותיקה
- זוגות צעירים
- משפרי דיור
- אנשים המחפשים קרבה יחסית למרכז המושבה
- רוכשים המעוניינים בדירה ולא בהכרח בבית פרטי
- משקיעים הבוחנים נכס להשכרה
- רוכשים מבוגרים, בכפוף לבדיקת נגישות
ההתאמה תלויה בנכס המסוים. דירה בקומה גבוהה ללא מעלית, למשל, אינה מתאימה לכל רוכש גם אם מיקומה מרכזי.
גנים ציבוריים ומרחב קהילתי
בשכונת רמת צבי נמצא גן משחקים ציבורי בסוף רחוב חנה סנש, שבו נמצאת גם פינת ההנצחה לזכר סימה מנחם.
מרחבים ציבוריים וגני משחקים יכולים להוות יתרון למשפחות ולילדים. בנכס הסמוך לגן ציבורי מומלץ להגיע בשעות שונות ולבחון את רמת הפעילות, הרעש, התאורה והחניה.
לפי פרסומי המועצה פעלו בשכונה גם מסגרות ופעילויות קהילתיות. מאחר שהיקף הפעילות ושעות הפתיחה עשויים להשתנות, יש לבדוק את המצב העדכני מול המועצה או המפעיל הרלוונטי.
מסחר ושירותים בסביבה
מיקומה של רמת צבי מאפשר גישה לשירותים ולמוקדי מסחר הנמצאים במרכז זכרון יעקב ובסביבת השכונה.
בקרבת האזור ניתן למצוא שירותים יומיומיים, מוסדות קהילתיים ותחבורה ציבורית. עם זאת, הביטוי “מרחק הליכה” תלוי מאוד ברחוב, בשיפוע וביכולת ההליכה של כל אדם.
לפני רכישה מומלץ לבדוק בפועל את המסלול מהנכס אל:
- חנויות ושירותים
- מרפאות
- מוסדות ציבור
- בתי כנסת
- תחנות אוטובוס
- מרכז המושבה
- אזורי פנאי וקהילה
חינוך ומסגרות לילדים
רמת צבי מופיעה במסמכי אזורי הרישום של המועצה המקומית.
השיוך לבית ספר או לגן נקבע לפי הכתובת המדויקת, סוג המסגרת והחלטות המועצה בכל שנת רישום. האזורים עשויים להשתנות ולכן אין להבטיח שיוך למוסד מסוים במודעת מכירה או במאמר שכונה.
משפחה שהשיוך החינוכי חשוב לה צריכה לקבל אישור עדכני ממחלקת החינוך לפני קבלת החלטה.
תחבורה ונגישות
רמת צבי נמצאת בקרבה לצירים פנימיים המחברים בין מרכז זכרון יעקב לשכונות נוספות וליציאות מהמושבה.
רמת הנגישות משתנה בין הרחובות והבניינים. בחלק מהמקרים קיימים שיפועים, מדרגות או חניה שאינה צמודה לכניסה.
לפני רכישת נכס מומלץ לבדוק:
- האם קיימת חניה פרטית
- האם החניה רשומה
- זמינות חניה לאורחים
- מספר המדרגות מהרחוב
- קיום מעלית
- רוחב חדר המדרגות
- נגישות לעגלת ילדים
- נגישות לאדם עם מגבלה
- קרבה לתחנת אוטובוס
- מצב המדרכות
- עומסי תנועה בשעות הבוקר והערב
תחנת הרכבת הקרובה נמצאת בבנימינה. זמן ההגעה תלוי בשעה, במסלול ובעומסי התנועה ולכן יש לבדוק אותו בפועל.
יתרונות אפשריים של רמת צבי
בין היתרונות המזוהים עם השכונה:
- שכונה ותיקה ומבוססת
- קרבה יחסית למרכז המושבה
- מגוון דירות ובתים
- אפשרות למצוא דירות בגדלים שונים
- בנייה נמוכה לצד בנייני מגורים
- שירותים ומוקדי קהילה בסביבה
- גן משחקים ציבורי
- תחבורה ציבורית באזור
- היצע שעשוי להתאים לקונים ולמשקיעים מסוגים שונים
לא כל יתרון מתקיים בכל נכס. יש לבחון כל רחוב, בניין ודירה בנפרד.
נקודות שחשוב להביא בחשבון
לפני קנייה ברמת צבי מומלץ לבחון:
- גיל הבניין
- מצב התחזוקה
- מצב הגג והאיטום
- צנרת וביוב
- מעלית ונגישות
- רישום החניה והמחסן
- מצב הרכוש המשותף
- גובה דמי ועד הבית
- הוצאות מיוחדות צפויות
- חריגות או תוספות בנייה
- רמת הרעש
- קרבה לכביש או למרחב ציבורי
- כיווני שמש ואוויר
- תוכניות בנייה בסביבה
- מצב משפטי ותכנוני
בנכס ותיק מומלץ לבצע בדיקה הנדסית גם כאשר הדירה שופצה לאחרונה.
מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה?
בדיקה מקצועית יכולה לכלול:
- נסח רישום או אישור זכויות.
- תיק הבית המשותף.
- תשריט הדירה וההצמדות.
- היתר הבנייה.
- התאמה בין ההיתר למצב הקיים.
- חריגות בנייה.
- רישום חניה ומחסן.
- זכויות בנייה.
- חובות או שעבודים.
- החלטות ועד הבית.
- הוצאות תחזוקה צפויות.
- בדיקת מהנדס.
- תוכניות החלות על המגרש.
- עסקאות השוואה מתאימות.
אין להסתמך רק על שטח המופיע במודעה. יש לבדוק כיצד השטח רשום ובאילו מסמכים הוא מופיע.
השקעה והשכרה ברמת צבי
מגוון הדירות והמיקום עשויים לעניין גם רוכשים הבוחנים נכס להשקעה.
לפני רכישה להשקעה יש לבדוק:
- ביקוש בפועל לסוג הדירה
- שכר דירה שהתקבל בעסקאות אמיתיות
- הוצאות ועד ותחזוקה
- מצב הבניין
- עלויות שיפוץ
- תקופות שבהן הנכס עלול לעמוד ריק
- מיסוי והוצאות עסקה
- אפשרות מכירה עתידית
- התאמת הדירה לקהל השוכרים
אין להסיק תשואה ממחיר פרסום או משכר דירה מבוקש בלבד. החישוב צריך להתבסס על מחיר רכישה מלא, הוצאות אמיתיות והכנסה סבירה.
מחירי נדל״ן ברמת צבי
אין מחיר אחיד המייצג את כל הנכסים ברמת צבי.
השכונה כוללת דירות, בניינים ובתים בעלי מאפיינים שונים. שוויו של נכס מושפע בין היתר מ:
- סוג הנכס
- מספר החדרים
- השטח הרשום
- קומה
- מעלית
- חניה
- מחסן
- מרפסת או גינה
- מצב הדירה
- מצב הבניין
- נגישות
- מיקום בתוך השכונה
- זכויות בנייה
- מצב משפטי ותכנוני
- עסקאות שבוצעו בתקופה הרלוונטית
מחיר מבוקש במודעה אינו מחיר עסקה. לצורך הערכת שווי יש להשוות לנכסים דומים ככל האפשר ולבצע התאמות להבדלים ביניהם.
מכירת נכס ברמת צבי
בשיווק דירה או בית בשכונה חשוב להציג באופן מדויק גם את יתרונות הנכס וגם את המאפיינים המעשיים שלו.
כדאי לציין:
- קומה
- מעלית
- מספר מדרגות
- חניה ומחסן
- שטח רשום
- מרפסת או גינה
- מצב השיפוץ
- מצב הבניין
- כיווני אוויר
- נגישות
- דמי ועד
- עבודות שבוצעו בבניין
- מיקום ביחס לשירותים
תיאור אמין ומדויק מסייע להגיע לקונים המתאימים ומפחית אי־הבנות במהלך המשא ומתן.
קנייה או מכירה עם היכרות מקומית
בשכונה ותיקה ומגוונת כמו רמת צבי, היכרות ברמת הרחוב והבניין חשובה במיוחד.
בגולדשטיין נדל״ן אנו מלווים קונים ומוכרים באמצעות בחינת מאפייני הנכס, בדיקת עסקאות רלוונטיות והבנת ההבדלים בין הבניינים והמיקומים השונים בזכרון יעקב.
מחפשים דירה או בית ברמת צבי, או מעוניינים להבין את שווי הנכס שלכם? צרו קשר עם גולדשטיין נדל״ן לקבלת ליווי מקצועי, מקומי ואישי.
שאלות נפוצות על רמת צבי
מתי הוקמה שכונת רמת צבי?
לפי ציר הזמן של המועצה המקומית זכרון יעקב, השכונה הוקמה בשנת 1967.
אילו סוגי נכסים קיימים ברמת צבי?
בשכונה ניתן למצוא דירות במגוון גדלים, בנייני מגורים ותיקים, מבנים נמוכים, בתים דו־משפחתיים ובתים פרטיים במיקומים מסוימים.
האם כל הבניינים בשכונה כוללים מעלית?
לא. רמת צבי כוללת בניינים מתקופות שונות, ולכן יש לבדוק בכל בניין אם קיימת מעלית ולאילו קומות היא מגיעה.
האם רמת צבי נמצאת קרוב למרכז זכרון יעקב?
השכונה ממוקמת בקרבה יחסית למרכז המושבה, אך המרחק ונוחות ההגעה משתנים לפי הרחוב, השיפוע ואמצעי התחבורה.
האם קיימים גנים ציבוריים בשכונה?
כן. בשכונה נמצא גן משחקים ציבורי בסוף רחוב חנה סנש. מתקנים ופעילויות נוספים עשויים להשתנות עם הזמן ויש לבדוק אותם מול המועצה.
האם רמת צבי מתאימה להשקעה?
חלק מהדירות עשויות לעניין משקיעים בזכות סוג הנכס והמיקום, אך יש לבדוק מחיר רכישה, שכר דירה בפועל, מצב הבניין, הוצאות תחזוקה וביקוש אמיתי.
מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה ברמת צבי?
מומלץ לבדוק רישום זכויות, היתר בנייה, חניה, מחסן, מעלית, חריגות בנייה, מצב הרכוש המשותף, החלטות ועד הבית, איטום, צנרת ותוכניות בנייה בסביבה.